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2014.11.05 相続税対策2「土地の評価減額法」について

土地の評価減額法について

前回、平成27年1月1日からの相続税改正により、基礎控除の非課税枠が引き下げとなり、それに伴い相続税の負担が大幅に増えることをご案内しました。 相続財産のうち現預金などは、額面通りに課税されますが、土地などの不動産はどのように評価されるのでしょうか? 今回は土地の評価方法と評価減額法についてご案内します。

1.土地の評価方法

相続発生時には、財産はその相続が開始された(死亡した)日の時価で計算します。
土地の評価方法は、 「路線価方式」「倍率方式」の2種類があります。

① 路線価方式

路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。 路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格のことで、千円単位で表示しています。 路線価方式による土地の価額は路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

② 倍率方式

倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額(市役所又は町村役場で確認してください。)に一定の倍率を乗じて計算します。

路線価図及び評価倍率表並びにそれぞれの見方は、国税庁ホームページで閲覧できます。

2.土地の評価減額法

路線価方式や倍率方式と言われる土地の評価方法は、あくまで「財産評価基本通達」という、相続税申告をする上で参考となる通達をもとに計算するものであり、この財産評価基本通達を機械的にあてはめると、実際の土地の計測誤差や、実際の使用状況などにより問題の出てくるケースがあります。
そのようなケースの場合、路線価方式や倍率方式のような評価方式ではなく、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を取ることにより、評価を下げることもできます。
土地の評価については、基本的計算方法をもとに、土地の形状や利用形態に応じて、評価減を行います。

次に挙げるケースの場合、土地の評価が減額できる可能性があります。

  1. 広大地(鹿児島市の場合1,000㎡以上、市町村により異なります。)
  2. 空地、田畑や2階建て以下の住宅、アパート、店舗の敷地など
  3. 日のあたらない土地
  4. 空中に高圧線が通っている土地
  5. 騒音、悪臭等周囲の住環境が悪い
  6. 土地に高低差がある
  7. 土地の形がいびつになっている。
  8. 私道にしか面していない、道路に面していない等
  9. 土地の中の一部が私道・通路となっている
  10. 土壌が汚染されている
  11. 建物の建築が難しく、通常の用途には使用できないと見込まれる土地

このような土地には、土地の評価額を減額できる特例を適用できる場合もあり、場合によっては土地の評価額が半分程度になる場合もあるため、特例の適用の対象となるか確認しておくことが大切です。

またすでに、納税した方でも申告期限から5年以内(平成23年12月2日以降申告期限等が到来するものについて)であれば、一旦納税しても、多く納め過ぎたと「更正の請求」をすれば取り戻すことができます。

尚、相続に関しましては相続する財産内容や相続人数により、支払う税額もことなります。詳しくは税理士等の専門家にご照会ください。 当社では、提携の税理士をご紹介できますのでお気軽にご相談ください。

株式会社 保険企画カワイダ
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